青州基准地价更新！官方解读来了

一、政策背景

基准地价是公示地价的核心组成部分，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》33条规定，“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布”。根据《城镇土地估价规程》（GB/T18508—2014）、《国土资源部办公厅关于实施<城镇土地分等定级规程>和<城镇土地估价规程>有关问题的通知》（国土资厅发〔2015〕12号）等相关文件和规范明确要求：基准地价每隔3年应全面更新一次。青州市上一轮土地定级估价工作2019年完成，2020年6月颁布实施，为全市国有建设用地地价管理和地价评估工作提供了科学依据，为深化国有土地使用制度改革起了积极的作用。但随着经济社会的高速发展，城市配套的不断完善，用地结构和方向发生了重大变化，上一轮土地级别与基准地价失去现势性，不能很好的反映目前的地价水平。在这种情况下，青州市根据山东省自然资源厅《关于做好2022年度自然资源评价评估有关工作的通知》（鲁自然资字〔2022〕75号）等有关文件精神，于2023年4月组织实施本次城镇土地级别调整与基准地价更新工作。

二、决策依据

依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）、自然资源部《自然资源听证规定》（自然资源部令第6号）、自然资源部办公厅《关于做好2022年度自然资源评价评估有关工作的通知》（自然资办发〔2022〕13号）、原国土资源部《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》（国土资规〔2016〕20号、原国土资源部办公厅《关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（国土资厅发〔2017〕27号）、原国土资源部办公厅《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（国土资厅发〔2018〕4号）、山东省自然资源厅《关于做好2022年度自然资源评价评估有关工作的通知》（鲁自然资字〔2022〕75号）、《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）、《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）、《自然资源分等定级通则》（TD/T 1060-2021）、《自然资源价格评估通则》（TD/T 1061-2021）、《青州市国土空间总体规划（2021-2035年）等法律法规、部门规章规定。

三、出台目的

青州市城镇土地级别和基准地价，是我市地价体系中的基础性价格，是政府管理土地资产、调控土地市场及引导土地交易行为的依据，我市范围内的土地评估均应按本标准执行。

本轮成果更新的主要目的与意义体现在：第一，显示青州市土地市场运行的情况，体现青州市土地供应、土地交易和房地产开发中土地价格的形成机理和变化趋势；第二、建立全面的土地级别和基准地价体系，可以使土地估价结果符合青州市实际，保持基准地价成果和宗地地价评估标准的现势性和科学性；第三、实现对青州市基准地价的全面了解和科学调控，使全市地价处于合理水平，以促进地产市场的有序发展，为政府加强土地资产和土地市场管理以及社会各界了解土地市场信息提供依据；第四、为政府在国有建设用地使用权有偿出让时提供依据，提高政府驾驭土地市场的能力，为征收土地税费，制定土地利用计划、规划，发挥级差地租的经济杠杆作用提供依据，促进全市社会经济持续健康快速发展；第五、通过地价的差别和调整可以引导各类经济社会活动，落实城市规则、经济发展和产业政策。

四、重要举措

（一）更新过程

青州市自然资源和规划局结合《青州市国土空间总体规划（2021-2035）》成果，做好各类经济发展统计数据测算、图件编制相关工作，在初步完成本次城镇土地级别调整与基准地价成果更新工作的情况下，2024年1月16日组织召开听证会，并根据听证代表的意见予以修改完善。在充分的前期准备、外业调查、资料整理、听证论证的基础上，2024年4月20日，通过潍坊市自然资源和规划局组织专家验收，同时根据专家组和潍坊市局意见进行修改完善，形成最终成果。

（二）成果更新的主要内容

1、评价范围扩大

结合最新的城镇开发边界、最新遥感影像等，评价范围新增了两块区域，一是弥河以西、将军山路以北的区域，面积6.51平方公里；二是南环路以南、云门山南路以西区域，面积4.76平方公里。

2、土地级别调整

随着东部新城的持续建设以及南部公用设施建设的加强，商业服务业用地以及城镇住宅用地土地级别的主要变化形式是向东、向南进行了外扩。工业用地、公共管理与公共服务用地土地级别的主要变化形式是将新增加的评价区域融入其相近的土地级别。建制镇采用综合定级，一级地范围基本未变，二级地因定级范围调整面积有所增加。

3、基准地价调整

外业调查显示近几年商铺租金总体出现下降趋势，并且部分商服中心原租金较高的商铺出现断租的情况。与上轮相比，商业服务业基准地价小幅下调。根据调查的楼盘销售情况，综合考虑房地产整体市场状况复杂，城镇住宅基准地价的确定持保守建议。工业用地主要考虑成本情况。总体上一至四级分别上涨了2万元/亩，末级地由21万元/亩调整为23万元/亩。公共管理与公共服务用地由于其供应的特殊性，基准地价有所下调。建制镇由于区位及发展差异，各地类用地价格调整幅度存在差异。

政策咨询单位及联系方式

政策咨询单位：青州市自然资源和规划局

联系电话：0536-3235939